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【外埠】堅(jiān)決貫徹落實(shí)好國(guó)務(wù)院各項(xiàng)調(diào)控政策措施――劉志峰副部長(zhǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)報(bào)告會(huì)上的講話
發(fā)布時(shí)間：2005-06-06作者：本站編輯
黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。去年以來，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的突出問題，國(guó)務(wù)院把調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，采取了一系列措施，對(duì)于解決市場(chǎng)發(fā)展中存在的問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展起到了重要作用。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作正處于十分關(guān)鍵的時(shí)期。這次會(huì)議的主要任務(wù)是，統(tǒng)一各方面思想認(rèn)識(shí)，堅(jiān)決貫徹落實(shí)好國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的各項(xiàng)決策部署，保證穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作切實(shí)取得成效。下面，我就這次宏觀調(diào)控的有關(guān)問題談幾點(diǎn)意見，供大家參考。
一、宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的基本保證
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控是政府經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)職能的重要組成部分。隨著住房制度改革的不斷深化，市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性地位逐步確立，成為解決居民住房問題的主渠道。政府的職能要由原來的行政式或直接的管理轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)宏觀調(diào)控、市場(chǎng)行為監(jiān)管和對(duì)低收入家庭提供住房保障，這三項(xiàng)職能是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的基本職責(zé)，是貫徹落實(shí)黨的十六大關(guān)于完善政府的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)監(jiān)管、社會(huì)管理和公共服務(wù)職能的具體體現(xiàn)，各級(jí)政府及其相關(guān)部門都必須切實(shí)行使好這三項(xiàng)職能。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中，國(guó)務(wù)院始終高度重視市場(chǎng)調(diào)控、市場(chǎng)監(jiān)管和城鎮(zhèn)住房保障工作，及時(shí)解決住房市場(chǎng)化進(jìn)程中出現(xiàn)的新情況和新問題，保持了房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，維護(hù)了普通居民家庭的基本住房權(quán)益。
上世紀(jì)九十年代初期，針對(duì)我國(guó)個(gè)別地區(qū)的房地產(chǎn)過熱問題，國(guó)務(wù)院果斷采取了綜合的調(diào)控措施，及時(shí)抑制了局部地區(qū)房地產(chǎn)熱的蔓延趨勢(shì)，制止了當(dāng)時(shí)亂集資等擾亂經(jīng)濟(jì)秩序行為，同時(shí)也避免了房地產(chǎn)熱對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成更大的危害。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性地位逐步確立，國(guó)務(wù)院從國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全局出發(fā)，分別就加快房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和調(diào)控市場(chǎng)發(fā)展的節(jié)奏，于1998年和2003年下半年進(jìn)行了兩次新的重大政策調(diào)整，取得了顯著效果。
一是，1998年以啟動(dòng)居民住房消費(fèi)為主要任務(wù)的調(diào)控。為應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)的影響，中央作出了擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略部署，調(diào)控的任務(wù)就是要充分啟動(dòng)居民住房消費(fèi)，把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)），實(shí)施了積極的稅收政策和住房金融政策，鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)。人民銀行調(diào)整了商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)貸款的首付款比例，對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款實(shí)行優(yōu)惠利率。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局調(diào)整了住房交易稅收政策，對(duì)個(gè)人購買或轉(zhuǎn)讓自用普通住宅，在契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅征收上，給予了優(yōu)惠政策支持。這次調(diào)控，有效地啟動(dòng)了居民消費(fèi)，加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展作出了積極貢獻(xiàn)，達(dá)到了預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資13158億元，是1997年的4.2倍；商品房竣工面積4.25億平方米，是1997年的3倍；商品房銷售面積3.82億平方米，是1997年的4.8倍。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積，由1998年的不到19平方米，提高到24平方米以上，城鎮(zhèn)住宅成套率超過80％。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展、改善居民住房條件等，都發(fā)揮了重要作用。
二是，2003年以來以控制房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)為主要任務(wù)的調(diào)控。針對(duì)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的苗頭，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)）及時(shí)提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作的重要性，強(qiáng)化了地方政府的宏觀調(diào)控責(zé)任。在深入分析國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展一般規(guī)律、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)基礎(chǔ)上，全面系統(tǒng)地論述了調(diào)控的目標(biāo)，要求實(shí)現(xiàn)“三個(gè)基本”：供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定；要求房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)。2004年二季度，針對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、增長(zhǎng)速度過快等突出問題，為保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，黨中央、國(guó)務(wù)院陸續(xù)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干措施，主要包括：治理整頓土地市場(chǎng)秩序、控制房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例，清理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，端正城鎮(zhèn)建設(shè)指導(dǎo)思想，控制城市房屋拆遷規(guī)模等。這些措施的貫徹落實(shí)，初步控制了房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過快增長(zhǎng)的勢(shì)頭，減輕了房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)對(duì)固定資產(chǎn)投資膨脹的影響，促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)28.1％，增幅比一季度回落13個(gè)百分點(diǎn)，比2003年回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。今年1―4月份增長(zhǎng)25.9％，增幅比去年同期回落8.7個(gè)百分點(diǎn)。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)新購置土地面積近4億平方米，同比增長(zhǎng)5.9％，增幅比一季度回落27.3個(gè)百分點(diǎn)，比2003年回落31.4個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)銀行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款1047億元，比2003年少增1086億元。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國(guó)內(nèi)貸款占18.4％，比一季度下降5.9個(gè)百分點(diǎn)，比2003年下降5.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房、商品住宅開、竣工面積和銷售面積的增幅均有較大回落。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)說明，政府的宏觀調(diào)控是促進(jìn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的基本保證。新的城鎮(zhèn)住房體制，就是在政府宏觀調(diào)控下，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源基礎(chǔ)性作用的體制。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，是各級(jí)政府的一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)。啟動(dòng)居民住房消費(fèi)的各項(xiàng)措施是宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)投資規(guī)模過快增長(zhǎng)也是宏觀調(diào)控。必須緊緊圍繞國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的全局，緊緊圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的問題，不斷加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。這次調(diào)控，是對(duì)宏觀調(diào)控實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，是多年來市場(chǎng)調(diào)控實(shí)踐的繼續(xù)和發(fā)展，是解決當(dāng)前市場(chǎng)問題、保證市場(chǎng)健康發(fā)展的新的重大舉措。這次調(diào)控中的各項(xiàng)政策措施，進(jìn)一步明確了各級(jí)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的責(zé)任，完善了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控機(jī)制。
二、正確認(rèn)識(shí)這次調(diào)控的主要任務(wù)、指導(dǎo)思想和基本思路
第一，堅(jiān)持以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主要任務(wù)。正確行使政府的調(diào)控職能，必須緊緊圍繞調(diào)控的目標(biāo)和任務(wù)。去年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的主要問題是：一是，商品房?jī)r(jià)格上漲過快。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2004年商品房平均價(jià)格同比增長(zhǎng)14.4％，其中商品住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)15.2％，首次出現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，首次超過居民收入增長(zhǎng)；少數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅超過20％。今年1-4月，商品房、商品住房平均價(jià)格同比又增長(zhǎng)11.9％和12.9％。全國(guó)看，房?jī)r(jià)過快上漲呈蔓延態(tài)勢(shì)，由上海、浙江、江蘇等東部沿海城市向其他地區(qū)擴(kuò)展。二是，部分地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大。去年投資同比增長(zhǎng)28.1％，今年1-4月同比增長(zhǎng)25.1％，今年的投資增長(zhǎng)是在去年同期較高增幅基礎(chǔ)上的增長(zhǎng)，特別是個(gè)別地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資，超過全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的50％，是推動(dòng)當(dāng)?shù)厝鐣?huì)固定資產(chǎn)投資膨脹的重要因素。三是，商品房結(jié)構(gòu)性問題進(jìn)一步凸現(xiàn)。住宅和非住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理；商品住宅中，中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房供應(yīng)不足，其銷售面積占總銷售面積的比例呈下降趨勢(shì)。2004年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房投資出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的6.1％下降到4.6％，今年1-4月進(jìn)一步下降到2.6％。四是，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂，表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，都不同程度地存在違法違規(guī)行為。
這些問題中，房?jī)r(jià)問題是市場(chǎng)運(yùn)行狀況的綜合反映。房?jī)r(jià)受供求規(guī)律、價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則的影響。總量平衡是保持價(jià)格總水平穩(wěn)定的基礎(chǔ)，結(jié)構(gòu)合理是順利實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)交易、保證總量平衡的前提。供求總量關(guān)系、供求結(jié)構(gòu)關(guān)系中存在的問題，都最終表現(xiàn)為市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)。市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)，影響投資和消費(fèi)決策；穩(wěn)定的價(jià)格預(yù)期，是引導(dǎo)資源合理配置、引導(dǎo)理性投資和消費(fèi)、促進(jìn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的主要因素。去年以來商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，有合理因素，但也有許多不合理因素。從供應(yīng)情況看，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，以及商品房開發(fā)建設(shè)成本上升，都是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的原因。從需求情況看，投機(jī)、投資性購房過旺；城市建設(shè)中拆遷規(guī)模擴(kuò)大，被動(dòng)性需求增長(zhǎng)過快；改善性需求過度。總體看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入新的發(fā)展階段。市場(chǎng)運(yùn)行中的主要矛盾，已由過去多年的需求不足轉(zhuǎn)變?yōu)榫植啃?、結(jié)構(gòu)性的需求增長(zhǎng)過快。市場(chǎng)需求偏大、供求矛盾突出、供求結(jié)構(gòu)失衡，是推動(dòng)去年以來房?jī)r(jià)過快上漲的主要因素。房?jī)r(jià)的過快上漲，又引發(fā)了投機(jī)、投資性購房過快增長(zhǎng)，進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)過快上漲態(tài)勢(shì)。加上個(gè)別開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)炒作，使個(gè)別城市的一些項(xiàng)目出現(xiàn)非理性上漲。在長(zhǎng)三角部分中心城市，投機(jī)投資性購房占20％左右，少數(shù)區(qū)域個(gè)別樓盤的投機(jī)投資性購房甚至占60％以上。造成這種現(xiàn)象的主要原因是法律法規(guī)不健全和執(zhí)法不嚴(yán)。投機(jī)炒作對(duì)市場(chǎng)健康發(fā)展具有破壞性，但投機(jī)與正常投資購房很難明確界定，法律上就不容易予以規(guī)定和限制。同時(shí)，現(xiàn)行的法律法規(guī)沒有得到嚴(yán)格執(zhí)行，監(jiān)管不到位，比如虛假廣告、哄抬房?jī)r(jià)等。由于這些原因，一段時(shí)期以來，一些地方房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)了高房?jī)r(jià)與低租金并存（房?jī)r(jià)持續(xù)較快上漲，而房租基本平穩(wěn)或略有上漲）、買賣市場(chǎng)火爆與租賃市場(chǎng)平淡并存、開發(fā)商低空置與社會(huì)高“空關(guān)”并存（統(tǒng)計(jì)顯示的未售出新建商品住宅空置量持續(xù)下降，而已被購買的住宅空關(guān)閑置的增多）等不合理現(xiàn)象。因此這次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的中心任務(wù)，就是要緊緊圍繞穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作，采取綜合措施，實(shí)施綜合治理。
第二，堅(jiān)持正確的指導(dǎo)思想。一是，立足于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。2004年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資7萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資約1.32萬億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)18.8％，比1998年提高了6.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)與金融關(guān)系密切，是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，房屋價(jià)格與解決居民住房問題關(guān)系密切。房地產(chǎn)市場(chǎng)問題既是重大經(jīng)濟(jì)問題，也是重大社會(huì)問題，與經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展關(guān)系十分密切。房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，也容易助長(zhǎng)投機(jī)行為，形成泡沫，影響金融安全、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會(huì)安定。促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展，是《意見》的基本指導(dǎo)思想之一。
二是，立足于維護(hù)普通居民的基本住房權(quán)益。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本目的，是解決普通居民的住房問題，推動(dòng)全面建設(shè)小康社會(huì)的進(jìn)程。既要面向市場(chǎng)，滿足高收入家庭的住房需求；更應(yīng)當(dāng)面向普通百姓，維護(hù)普通居民的基本住房權(quán)益。穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的根本出發(fā)點(diǎn)，就是減輕中低收入家庭的住房負(fù)擔(dān)，維護(hù)普通居民的基本住房權(quán)益?！兑庖姟返母黜?xiàng)措施，包括增加中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)、完善廉租住房制度、明確享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)、整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序等，都有利于保護(hù)普通居民改善居住條件的合理需求。
三是，立足于以經(jīng)濟(jì)手段為主的綜合調(diào)控。這次調(diào)控，堅(jiān)持遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，主要采用土地、信貸和財(cái)稅等經(jīng)濟(jì)政策調(diào)節(jié)。通過土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃，調(diào)節(jié)土地供應(yīng)總量與供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生直接影響。通過銀行信貸和稅收調(diào)節(jié)等措施，合理引導(dǎo)投資和消費(fèi)的總量及方向。這次調(diào)控，還著重加強(qiáng)了各項(xiàng)調(diào)控措施間的協(xié)調(diào)和配合。通過各種經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施的協(xié)調(diào)、通過法律手段的配合以及各級(jí)政府之間調(diào)控措施的合理組合，形成政策合力，確保穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作取得實(shí)效。如通過城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃，直接規(guī)定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，有效調(diào)控供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
第三，堅(jiān)持實(shí)行供應(yīng)和需求雙向調(diào)節(jié)、綜合治理的思路。這次調(diào)控的總體思路是：完善供給、控制需求、政策引導(dǎo)、規(guī)范市場(chǎng)?！兑庖姟芳葟?qiáng)調(diào)了供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，更突出了需求調(diào)控；在需求調(diào)控中，又強(qiáng)調(diào)了稅收調(diào)節(jié)，突出了打擊房屋投機(jī)等非理性需求等調(diào)控重點(diǎn)。一是，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的自我調(diào)節(jié)作用。根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系，遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，實(shí)行供應(yīng)和需求雙向調(diào)節(jié)。在供應(yīng)調(diào)整中，《意見》要求增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)，控制中低價(jià)位普通商品住房的價(jià)格。這既是優(yōu)化市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)、滿足中低收入家庭購房需要的主要途徑，也是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的重要措施。要求完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，以財(cái)政預(yù)算安排為主切實(shí)落實(shí)廉租住房資金來源，擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，保障困難家庭的基本住房需求。在需求調(diào)控中，明確了享受優(yōu)惠政策的普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格稅收征管，加強(qiáng)了稅收對(duì)投資和消費(fèi)的引導(dǎo)作用。二是，堅(jiān)持強(qiáng)化法治，綜合治理。國(guó)務(wù)院根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，決定禁止未取得產(chǎn)權(quán)證書的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓，遏制期房炒作。同時(shí)，要求強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，加強(qiáng)市場(chǎng)準(zhǔn)入管理，把整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，作為這次穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的重要內(nèi)容。《意見》強(qiáng)調(diào)，對(duì)囤積房源、發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息、哄抬房?jī)r(jià)等行為，要嚴(yán)肅查處；對(duì)情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門要及時(shí)依法從重處罰。
國(guó)務(wù)院還明確了這次調(diào)控的基本原則?；驹瓌t是，積極穩(wěn)妥，把握力度；突出重點(diǎn)，區(qū)別對(duì)待；因地制宜，分類指導(dǎo)；強(qiáng)化法治，加強(qiáng)監(jiān)管。強(qiáng)調(diào)要切實(shí)解決市場(chǎng)發(fā)展中存在的問題，特別是消除容易引起泡沫的因素，控制好發(fā)展的節(jié)奏，發(fā)揮好房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)的推動(dòng)作用。調(diào)控是為了更好的發(fā)展，決不是打壓房地產(chǎn)。國(guó)家出臺(tái)的統(tǒng)一政策著眼于解決普遍性的問題，同時(shí)強(qiáng)調(diào)因地制宜，分類指導(dǎo)。《意見》的貫徹落實(shí)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展，防止市場(chǎng)出現(xiàn)大的起伏，鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控的成果；有利于保障城鎮(zhèn)中低收入家庭和最低收入家庭的基本居住需要，促進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)的建設(shè)。《意見》的發(fā)布實(shí)施，是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控能力進(jìn)一步增強(qiáng)的重要標(biāo)志。
三、國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控決策的貫徹落實(shí)情況
這次以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為中心任務(wù)的市場(chǎng)調(diào)控工作，自今年初陸續(xù)展開。根據(jù)國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批示精神，春節(jié)前后，建設(shè)部分別召開國(guó)務(wù)院有關(guān)部門、部分城市相關(guān)部門和專家學(xué)者、房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行狀況進(jìn)行了深入分析，對(duì)部分城市房?jī)r(jià)上漲過快問題進(jìn)行了專題調(diào)研，形成了宏觀調(diào)控的基本思路和有關(guān)政策建議。3月份以來，國(guó)務(wù)院辦公廳兩次聽取了建設(shè)部等有關(guān)部門的匯報(bào)。3月下旬，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（國(guó)辦發(fā)電[2005]8號(hào)）。為鞏固和發(fā)展調(diào)控成果，4月27日，國(guó)務(wù)院第88次常務(wù)會(huì)議，研究了下一步調(diào)控的指導(dǎo)思想、總體思路和基本原則，原則通過了建設(shè)部等部門提出的意見和建議。5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳公布了《意見》，明確了調(diào)控的主要政策措施。從這段時(shí)期的工作情況看，國(guó)務(wù)院關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的各項(xiàng)部署，得到了社會(huì)各界的廣泛支持和擁護(hù)，有關(guān)措施得到了較好的貫徹落實(shí)。
第一，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門密切配合，加快配套政策的制定工作。根據(jù)國(guó)務(wù)院的統(tǒng)一部署，建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門，認(rèn)識(shí)高度統(tǒng)一，按照各自的職能分工，加快制定和出臺(tái)有關(guān)的配套政策。建設(shè)部下發(fā)了建住房 [2005]33號(hào)明電，對(duì)涉及建設(shè)系統(tǒng)的各項(xiàng)工作作出具體部署，提出了明確要求。國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)），明確了征收營(yíng)業(yè)稅的政策界限、征管措施，以及地方稅務(wù)部門、財(cái)政部門、房地產(chǎn)管理部門和城市規(guī)劃部門在執(zhí)行稅收政策中的職責(zé)。國(guó)土資源部下發(fā)明電，要求各地認(rèn)真貫徹《通知》，及時(shí)反饋落實(shí)情況。3月中旬，人民銀行即調(diào)整了個(gè)人住房貸款利率和最低首付款比例。人民銀行各分行、省會(huì)城市中心支行建立房地產(chǎn)金融聯(lián)席會(huì)議制度，加大“窗口指導(dǎo)”力度。銀監(jiān)會(huì)要求各國(guó)有商業(yè)銀行和股份制銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)開展自查，并組織銀監(jiān)局進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，督促商業(yè)銀行針對(duì)問題進(jìn)行整改。建設(shè)部、國(guó)土地資源部還分別召開地方主管部門座談會(huì)，統(tǒng)一思想，交流經(jīng)驗(yàn)，研究部署落實(shí)工作。
第二，地方各級(jí)政府認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院的決策部署。各地高度重視穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作。上海市多次召開市委常委會(huì)和政府常務(wù)會(huì)議，分析市場(chǎng)變化，研究貫徹措施。福建、江蘇、廣東、湖北、山東、遼寧、天津、云南、海南、河南，以及杭州、南京、沈陽等地黨委、政府領(lǐng)導(dǎo)同志召開專門會(huì)議聽取有關(guān)部門匯報(bào)，研究市場(chǎng)調(diào)控的具體措施。目前，多數(shù)地區(qū)政府已經(jīng)下發(fā)了穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的貫徹意見。各地已采取的措施主要是：
一是，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。天津市2005年在主城區(qū)安排普通商品住宅用地600公頃；要求新上市的商品住宅中，80％是中低價(jià)位普通商品住房。江蘇省要求，各市、縣普通商品住房中，中小戶型的比例一般要達(dá)到60％。上海市加快推進(jìn)落實(shí)配套商品房和中低價(jià)普通商品住房?jī)蓚€(gè)“1000萬”。青島市明確，2005年和2006年，每年從土地儲(chǔ)備中拿出1000畝土地，用于中低價(jià)位普通商品住房建設(shè)，使中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房占住房供應(yīng)總量的80％以上。
二是，加快住房保障制度建設(shè)。云南省確定年內(nèi)啟動(dòng)1000萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房；省財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助建設(shè)資金5000萬元，用于解決“雙困戶”的居住問題；全省2005年新增廉租住房1800套，惠及6000“雙困人員”。北京市擬在“十一五”期間推出經(jīng)濟(jì)適用住房1000萬平方米，其中2008年前推出800萬平方米。天津市計(jì)劃今年建設(shè)保障性住房241萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房160萬平方米，實(shí)物還遷房58萬平方米，經(jīng)濟(jì)租賃房7萬平方米，廉租住房16萬平方米。江蘇省要求各市、縣到2006年底基本解決城市最低收入住房困難家庭住房需求問題。
三是，嚴(yán)格控制被動(dòng)性需求。各省、自治區(qū)、直轄市為防止拆遷規(guī)模反彈，加大了對(duì)拆遷計(jì)劃的管理，嚴(yán)格控制拆遷帶來的被動(dòng)性需求的過快增長(zhǎng)。
四是，加強(qiáng)市場(chǎng)準(zhǔn)入和銷售管理。江蘇省規(guī)定，不具備相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，不得參加商品房項(xiàng)目用地的招投標(biāo)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。南京、杭州等城市通過建立網(wǎng)上合同備案和樓盤表等措施，加強(qiáng)了對(duì)每一樓盤的銷售監(jiān)測(cè)，實(shí)時(shí)公布房?jī)r(jià)漲幅排行榜、轉(zhuǎn)手率排行榜，遏止投機(jī)炒房行為。深圳市開展了房地產(chǎn)廣告專項(xiàng)整頓，違規(guī)發(fā)布廣告并且不按要求整改，或達(dá)不到整改要求的9個(gè)樓盤，已被責(zé)令暫停售房業(yè)務(wù)。杭州市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范杭州市商品房預(yù)（銷）售經(jīng)營(yíng)管理的通知》和《關(guān)于進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)秩序的通知》，成都市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售管理的通知》，促進(jìn)了市場(chǎng)行為的規(guī)范。
隨著各項(xiàng)調(diào)控措施的逐步實(shí)施，在一系列政策措施的綜合作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行并已出現(xiàn)積極變化。從部分城市情況看，5月份以來商品住房成交量明顯下降，價(jià)格上漲趨緩，部分城市有所下降；二手住房掛牌量明顯增加，成交量也因6月1日起調(diào)整營(yíng)業(yè)稅政策而短期內(nèi)明顯增加。遏制投機(jī)炒作效果初步顯現(xiàn)。消費(fèi)者觀望心態(tài)濃厚，購房行為漸趨理性，一些地區(qū)新開盤項(xiàng)目不再出現(xiàn)過去排隊(duì)購房的場(chǎng)面；部分原準(zhǔn)備短期轉(zhuǎn)手住房的投資者，開始轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期出租。但是，必須清醒地看到，這些調(diào)控效果還只是初步的，市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)的變化更多反映的還只是心理預(yù)期的變化，房?jī)r(jià)漲幅總體上還處于高位。市場(chǎng)發(fā)展也表現(xiàn)出明顯的區(qū)域性差異。一些投資投機(jī)性需求量較大、供求矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲較快的東部沿海和內(nèi)地部分中心城市，特別是近期措施得力的地方，政策效應(yīng)表現(xiàn)得更加明顯些。下一步，在繼續(xù)關(guān)注東部沿海地區(qū)和一些中心城市房?jī)r(jià)變化的同時(shí)，也要關(guān)注中西部地區(qū)出現(xiàn)的新情況、新問題及其發(fā)展走勢(shì)，加強(qiáng)分類指導(dǎo)。
四、突出重點(diǎn)，齊心合力，落實(shí)好各項(xiàng)調(diào)控措施
《意見》圍繞穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格這個(gè)主線，綜合運(yùn)用規(guī)劃、土地、稅收、金融等措施，結(jié)合住房保障制度建設(shè)和整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，明確了有關(guān)的政策措施。目前，關(guān)鍵是要統(tǒng)一思想，狠抓落實(shí)。對(duì)此，政府、企業(yè)和媒體等方面，都承擔(dān)著相應(yīng)的責(zé)任，要齊心合力，保證各項(xiàng)調(diào)控政策的貫徹落實(shí)。
第一，地方政府要切實(shí)擔(dān)負(fù)起穩(wěn)定房?jī)r(jià)的責(zé)任。要全面學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)國(guó)務(wù)院關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的一系列重要決策，自覺服從國(guó)家宏觀調(diào)控大局，增強(qiáng)全局意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，切實(shí)把思想和行動(dòng)統(tǒng)一到中央對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷上來，統(tǒng)一到中央的決策部署上來，統(tǒng)一到樹立和落實(shí)科學(xué)的發(fā)展觀和正確的政績(jī)觀上來。正確處理房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)全局的關(guān)系，正確處理地區(qū)發(fā)展和全國(guó)保持平穩(wěn)較快發(fā)展的關(guān)系。堅(jiān)決維護(hù)國(guó)家宏觀調(diào)控的統(tǒng)一性、權(quán)威性、有效性，做到令行禁止。建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的牽頭部門，在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)方面負(fù)有重要責(zé)任。要在當(dāng)?shù)卣念I(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真做好組織實(shí)施和協(xié)調(diào)工作。屬于建設(shè)（房地產(chǎn)、規(guī)劃）主管部門自身職責(zé)范圍內(nèi)的事項(xiàng)，要抓緊抓實(shí)；涉及土地、財(cái)稅、金融等調(diào)控政策的落實(shí)工作，要主動(dòng)協(xié)調(diào)，密切配合，確保國(guó)務(wù)院各項(xiàng)調(diào)控政策措施落到實(shí)處。要深入分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，認(rèn)真查找市場(chǎng)發(fā)展中存在的突出問題和潛在的矛盾，增強(qiáng)調(diào)控工作的針對(duì)性，因地制宜做好當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。要密切關(guān)注各項(xiàng)調(diào)控政策實(shí)施后的市場(chǎng)走勢(shì)，及時(shí)研究新情況、新問題。
當(dāng)前工作的重點(diǎn)，包括以下七個(gè)方面：一是運(yùn)用好土地、規(guī)劃調(diào)控手段，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，著力增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)。二是堅(jiān)決執(zhí)行禁止期房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，遏制投機(jī)炒作行為。三是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治，依法嚴(yán)肅查處擾亂市場(chǎng)秩序、哄抬房?jī)r(jià)行為。四是抓好享受優(yōu)惠政策普通商品住房具體標(biāo)準(zhǔn)的制定和落實(shí)工作。五是嚴(yán)格執(zhí)行住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅調(diào)整政策，加強(qiáng)稅收征管。六是抓住機(jī)遇，加快推進(jìn)住房保障制度建設(shè)。七是加快市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，增強(qiáng)市場(chǎng)信息透明度，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
第二，企業(yè)要誠(chéng)實(shí)守信，規(guī)范經(jīng)營(yíng)。各類房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主體，是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要力量。因此，企業(yè)的依法規(guī)范經(jīng)營(yíng)是市場(chǎng)健康運(yùn)行的基礎(chǔ)，市場(chǎng)的健康運(yùn)行是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的保證。多年來，房地產(chǎn)開發(fā)、中介、物業(yè)管理企業(yè)在促進(jìn)住房市場(chǎng)化，提升住房品質(zhì)，改善老百姓住房條件，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展等方面作出了積極貢獻(xiàn)。國(guó)務(wù)院作出穩(wěn)定房?jī)r(jià)的重大決策以來，一批骨干企業(yè)積極響應(yīng)，加強(qiáng)行業(yè)自律，自覺抵制市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的不良行為。南京市棲霞房地產(chǎn)開發(fā)公司等60多家企業(yè)發(fā)出倡議，表示嚴(yán)格自律，規(guī)范銷售，杜絕以任何形式炒作樓盤、哄抬房?jī)r(jià)。成都市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)起，成都萬科、成都置信等52家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)名簽署了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)范交易行為誠(chéng)信承諾書》，向社會(huì)公布了誠(chéng)信交易；預(yù)售許可證前，不搞排號(hào)認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)訂；不發(fā)布虛假、違法銷售廣告；杜絕“一房?jī)墒邸?；不短斤少量；不協(xié)助炒房；不蓄意囤積房源，不變相哄抬房?jī)r(jià)等十二條承諾。江西省部分大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)向全省同行發(fā)出十條倡議，把控制房?jī)r(jià)過快上漲、確保市場(chǎng)健康有序發(fā)展作為自己的社會(huì)責(zé)任。他們的行動(dòng)，代表了絕大多數(shù)有社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的要求。
但是，我們也要看到市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中的一些違法違規(guī)行為仍時(shí)有發(fā)生，擾亂市場(chǎng)秩序，引起了群眾的強(qiáng)烈不滿。前不久，上海市查處了開發(fā)企業(yè)串通中介機(jī)構(gòu)訂立虛假合同、虛報(bào)信息、哄抬房?jī)r(jià)、炒賣期房等違法違規(guī)行為的7個(gè)典型案例。深圳市查處了違規(guī)發(fā)布廣告的9個(gè)樓盤。杭州市也公開查處了金達(dá)開發(fā)公司在項(xiàng)目預(yù)售中，連續(xù)訂立和撤銷虛假商品房預(yù)定合同、搶注預(yù)售房源等違規(guī)預(yù)售行為。目前，在開發(fā)環(huán)節(jié)存在的問題，主要表現(xiàn)為：未取得開發(fā)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)；不執(zhí)行國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金管理的規(guī)定，采取虛假出資、騙取貸款等方式從事項(xiàng)目開發(fā)；不履行項(xiàng)目規(guī)劃審批條件，擅自突破建筑容積率等指標(biāo)，增加層數(shù)、建筑面積等獲取超額收益；通過分解項(xiàng)目、不履行開竣工以及銷售價(jià)格、套型面積等項(xiàng)目建設(shè)要求，延緩項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、囤積炒賣土地；拖欠工程款和農(nóng)民工工資。在交易環(huán)節(jié)存在的問題，主要表現(xiàn)為：開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)和媒體聯(lián)合，惡意炒作，虛構(gòu)買賣合同，囤積房源，哄抬房?jī)r(jià)；一些開發(fā)企業(yè)不向購房人出具商品房買賣合同示范文本，欺瞞購房人，損害消費(fèi)者的合法權(quán)益；有的開發(fā)企業(yè)串通房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)，多算建筑面積，或者不合理地加大公用部位分?jǐn)偯娣e；有的提供不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息，誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購；有的中介機(jī)構(gòu)利用合同欺詐或通過假冒房主、串通真房主以假出租、出售等方式騙取中介費(fèi)。這些行為嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，損害了行業(yè)的整體形象，也是造成部分城市的部分項(xiàng)目房?jī)r(jià)非理性上漲的重要原因。
解決上述問題，要靠健全法制和嚴(yán)格執(zhí)法，也要靠更多的企業(yè)誠(chéng)實(shí)守信、依法經(jīng)營(yíng)。骨干企業(yè)對(duì)維護(hù)市場(chǎng)秩序負(fù)有重要責(zé)任，對(duì)行業(yè)發(fā)展具有引導(dǎo)和示范作用。一是要正確認(rèn)識(shí)和判斷當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，自覺地適應(yīng)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，把企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展與市場(chǎng)的健康發(fā)展緊密聯(lián)系起來。二是要增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感。在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，要尊重、保護(hù)一切利益相關(guān)主體的權(quán)益。要加強(qiáng)企業(yè)品牌建設(shè)，使企業(yè)的核心價(jià)值觀與國(guó)家提倡的價(jià)值觀、發(fā)展觀緊密結(jié)合起來。三是要依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定，自覺遵守行業(yè)規(guī)則和市場(chǎng)規(guī)范的要求，做到誠(chéng)信守法，加強(qiáng)企業(yè)自律，規(guī)范自身經(jīng)營(yíng)行為，堅(jiān)決杜絕囤積土地、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為。
此外，要堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向?！兑庖姟饭己螅ㄔO(shè)部會(huì)同有關(guān)部門即安排了答記者問、接受央視焦點(diǎn)訪談欄目采訪等一系列政策解釋和宣傳引導(dǎo)工作，新華社、人民日?qǐng)?bào)、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)、中央電視臺(tái)、中央人民廣播電臺(tái)等主流媒體進(jìn)行了大量正面報(bào)道，總體反映較好。但一些地方也反映，有些非主流媒體將中央調(diào)控政策片面解讀為政府要打壓房?jī)r(jià)，將個(gè)別情況、個(gè)別案例渲染成房?jī)r(jià)整體大跌，在一定程度上已影響到正常的市場(chǎng)心理預(yù)期。在這里，我希望廣大媒體從維護(hù)宏觀調(diào)控大局，維護(hù)群眾切身利益的角度，多作正面宣傳引導(dǎo)；同時(shí)，對(duì)于擾亂市場(chǎng)秩序、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，也要實(shí)事求是地予以揭露，如實(shí)報(bào)道。
同志們，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格還有大量工作要做。各級(jí)房地產(chǎn)管理部門，要充分認(rèn)識(shí)自己肩負(fù)的重任，堅(jiān)定不移的貫徹落實(shí)好國(guó)務(wù)院的各項(xiàng)部署，確保穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作取得預(yù)期目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。
一、宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的基本保證
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控是政府經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)職能的重要組成部分。隨著住房制度改革的不斷深化，市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性地位逐步確立，成為解決居民住房問題的主渠道。政府的職能要由原來的行政式或直接的管理轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)宏觀調(diào)控、市場(chǎng)行為監(jiān)管和對(duì)低收入家庭提供住房保障，這三項(xiàng)職能是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的基本職責(zé)，是貫徹落實(shí)黨的十六大關(guān)于完善政府的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)監(jiān)管、社會(huì)管理和公共服務(wù)職能的具體體現(xiàn)，各級(jí)政府及其相關(guān)部門都必須切實(shí)行使好這三項(xiàng)職能。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中，國(guó)務(wù)院始終高度重視市場(chǎng)調(diào)控、市場(chǎng)監(jiān)管和城鎮(zhèn)住房保障工作，及時(shí)解決住房市場(chǎng)化進(jìn)程中出現(xiàn)的新情況和新問題，保持了房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，維護(hù)了普通居民家庭的基本住房權(quán)益。
上世紀(jì)九十年代初期，針對(duì)我國(guó)個(gè)別地區(qū)的房地產(chǎn)過熱問題，國(guó)務(wù)院果斷采取了綜合的調(diào)控措施，及時(shí)抑制了局部地區(qū)房地產(chǎn)熱的蔓延趨勢(shì)，制止了當(dāng)時(shí)亂集資等擾亂經(jīng)濟(jì)秩序行為，同時(shí)也避免了房地產(chǎn)熱對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成更大的危害。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性地位逐步確立，國(guó)務(wù)院從國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全局出發(fā)，分別就加快房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和調(diào)控市場(chǎng)發(fā)展的節(jié)奏，于1998年和2003年下半年進(jìn)行了兩次新的重大政策調(diào)整，取得了顯著效果。
一是，1998年以啟動(dòng)居民住房消費(fèi)為主要任務(wù)的調(diào)控。為應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)的影響，中央作出了擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略部署，調(diào)控的任務(wù)就是要充分啟動(dòng)居民住房消費(fèi)，把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)），實(shí)施了積極的稅收政策和住房金融政策，鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)。人民銀行調(diào)整了商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)貸款的首付款比例，對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款實(shí)行優(yōu)惠利率。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局調(diào)整了住房交易稅收政策，對(duì)個(gè)人購買或轉(zhuǎn)讓自用普通住宅，在契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅征收上，給予了優(yōu)惠政策支持。這次調(diào)控，有效地啟動(dòng)了居民消費(fèi)，加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展作出了積極貢獻(xiàn)，達(dá)到了預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資13158億元，是1997年的4.2倍；商品房竣工面積4.25億平方米，是1997年的3倍；商品房銷售面積3.82億平方米，是1997年的4.8倍。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積，由1998年的不到19平方米，提高到24平方米以上，城鎮(zhèn)住宅成套率超過80％。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展、改善居民住房條件等，都發(fā)揮了重要作用。
二是，2003年以來以控制房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)為主要任務(wù)的調(diào)控。針對(duì)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的苗頭，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)）及時(shí)提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作的重要性，強(qiáng)化了地方政府的宏觀調(diào)控責(zé)任。在深入分析國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展一般規(guī)律、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)基礎(chǔ)上，全面系統(tǒng)地論述了調(diào)控的目標(biāo)，要求實(shí)現(xiàn)“三個(gè)基本”：供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定；要求房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)。2004年二季度，針對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、增長(zhǎng)速度過快等突出問題，為保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，黨中央、國(guó)務(wù)院陸續(xù)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干措施，主要包括：治理整頓土地市場(chǎng)秩序、控制房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例，清理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，端正城鎮(zhèn)建設(shè)指導(dǎo)思想，控制城市房屋拆遷規(guī)模等。這些措施的貫徹落實(shí)，初步控制了房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過快增長(zhǎng)的勢(shì)頭，減輕了房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)對(duì)固定資產(chǎn)投資膨脹的影響，促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)28.1％，增幅比一季度回落13個(gè)百分點(diǎn)，比2003年回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。今年1―4月份增長(zhǎng)25.9％，增幅比去年同期回落8.7個(gè)百分點(diǎn)。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)新購置土地面積近4億平方米，同比增長(zhǎng)5.9％，增幅比一季度回落27.3個(gè)百分點(diǎn)，比2003年回落31.4個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)銀行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款1047億元，比2003年少增1086億元。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國(guó)內(nèi)貸款占18.4％，比一季度下降5.9個(gè)百分點(diǎn)，比2003年下降5.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房、商品住宅開、竣工面積和銷售面積的增幅均有較大回落。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)說明，政府的宏觀調(diào)控是促進(jìn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的基本保證。新的城鎮(zhèn)住房體制，就是在政府宏觀調(diào)控下，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源基礎(chǔ)性作用的體制。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，是各級(jí)政府的一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)。啟動(dòng)居民住房消費(fèi)的各項(xiàng)措施是宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)投資規(guī)模過快增長(zhǎng)也是宏觀調(diào)控。必須緊緊圍繞國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的全局，緊緊圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的問題，不斷加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。這次調(diào)控，是對(duì)宏觀調(diào)控實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，是多年來市場(chǎng)調(diào)控實(shí)踐的繼續(xù)和發(fā)展，是解決當(dāng)前市場(chǎng)問題、保證市場(chǎng)健康發(fā)展的新的重大舉措。這次調(diào)控中的各項(xiàng)政策措施，進(jìn)一步明確了各級(jí)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的責(zé)任，完善了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控機(jī)制。
二、正確認(rèn)識(shí)這次調(diào)控的主要任務(wù)、指導(dǎo)思想和基本思路
第一，堅(jiān)持以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主要任務(wù)。正確行使政府的調(diào)控職能，必須緊緊圍繞調(diào)控的目標(biāo)和任務(wù)。去年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的主要問題是：一是，商品房?jī)r(jià)格上漲過快。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2004年商品房平均價(jià)格同比增長(zhǎng)14.4％，其中商品住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)15.2％，首次出現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，首次超過居民收入增長(zhǎng)；少數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅超過20％。今年1-4月，商品房、商品住房平均價(jià)格同比又增長(zhǎng)11.9％和12.9％。全國(guó)看，房?jī)r(jià)過快上漲呈蔓延態(tài)勢(shì)，由上海、浙江、江蘇等東部沿海城市向其他地區(qū)擴(kuò)展。二是，部分地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大。去年投資同比增長(zhǎng)28.1％，今年1-4月同比增長(zhǎng)25.1％，今年的投資增長(zhǎng)是在去年同期較高增幅基礎(chǔ)上的增長(zhǎng)，特別是個(gè)別地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資，超過全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的50％，是推動(dòng)當(dāng)?shù)厝鐣?huì)固定資產(chǎn)投資膨脹的重要因素。三是，商品房結(jié)構(gòu)性問題進(jìn)一步凸現(xiàn)。住宅和非住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理；商品住宅中，中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房供應(yīng)不足，其銷售面積占總銷售面積的比例呈下降趨勢(shì)。2004年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房投資出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的6.1％下降到4.6％，今年1-4月進(jìn)一步下降到2.6％。四是，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂，表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，都不同程度地存在違法違規(guī)行為。
這些問題中，房?jī)r(jià)問題是市場(chǎng)運(yùn)行狀況的綜合反映。房?jī)r(jià)受供求規(guī)律、價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則的影響。總量平衡是保持價(jià)格總水平穩(wěn)定的基礎(chǔ)，結(jié)構(gòu)合理是順利實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)交易、保證總量平衡的前提。供求總量關(guān)系、供求結(jié)構(gòu)關(guān)系中存在的問題，都最終表現(xiàn)為市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)。市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)，影響投資和消費(fèi)決策；穩(wěn)定的價(jià)格預(yù)期，是引導(dǎo)資源合理配置、引導(dǎo)理性投資和消費(fèi)、促進(jìn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的主要因素。去年以來商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，有合理因素，但也有許多不合理因素。從供應(yīng)情況看，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，以及商品房開發(fā)建設(shè)成本上升，都是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的原因。從需求情況看，投機(jī)、投資性購房過旺；城市建設(shè)中拆遷規(guī)模擴(kuò)大，被動(dòng)性需求增長(zhǎng)過快；改善性需求過度。總體看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入新的發(fā)展階段。市場(chǎng)運(yùn)行中的主要矛盾，已由過去多年的需求不足轉(zhuǎn)變?yōu)榫植啃?、結(jié)構(gòu)性的需求增長(zhǎng)過快。市場(chǎng)需求偏大、供求矛盾突出、供求結(jié)構(gòu)失衡，是推動(dòng)去年以來房?jī)r(jià)過快上漲的主要因素。房?jī)r(jià)的過快上漲，又引發(fā)了投機(jī)、投資性購房過快增長(zhǎng)，進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)過快上漲態(tài)勢(shì)。加上個(gè)別開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)炒作，使個(gè)別城市的一些項(xiàng)目出現(xiàn)非理性上漲。在長(zhǎng)三角部分中心城市，投機(jī)投資性購房占20％左右，少數(shù)區(qū)域個(gè)別樓盤的投機(jī)投資性購房甚至占60％以上。造成這種現(xiàn)象的主要原因是法律法規(guī)不健全和執(zhí)法不嚴(yán)。投機(jī)炒作對(duì)市場(chǎng)健康發(fā)展具有破壞性，但投機(jī)與正常投資購房很難明確界定，法律上就不容易予以規(guī)定和限制。同時(shí)，現(xiàn)行的法律法規(guī)沒有得到嚴(yán)格執(zhí)行，監(jiān)管不到位，比如虛假廣告、哄抬房?jī)r(jià)等。由于這些原因，一段時(shí)期以來，一些地方房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)了高房?jī)r(jià)與低租金并存（房?jī)r(jià)持續(xù)較快上漲，而房租基本平穩(wěn)或略有上漲）、買賣市場(chǎng)火爆與租賃市場(chǎng)平淡并存、開發(fā)商低空置與社會(huì)高“空關(guān)”并存（統(tǒng)計(jì)顯示的未售出新建商品住宅空置量持續(xù)下降，而已被購買的住宅空關(guān)閑置的增多）等不合理現(xiàn)象。因此這次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的中心任務(wù)，就是要緊緊圍繞穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作，采取綜合措施，實(shí)施綜合治理。
第二，堅(jiān)持正確的指導(dǎo)思想。一是，立足于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。2004年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資7萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資約1.32萬億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)18.8％，比1998年提高了6.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)與金融關(guān)系密切，是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，房屋價(jià)格與解決居民住房問題關(guān)系密切。房地產(chǎn)市場(chǎng)問題既是重大經(jīng)濟(jì)問題，也是重大社會(huì)問題，與經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展關(guān)系十分密切。房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，也容易助長(zhǎng)投機(jī)行為，形成泡沫，影響金融安全、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會(huì)安定。促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展，是《意見》的基本指導(dǎo)思想之一。
二是，立足于維護(hù)普通居民的基本住房權(quán)益。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本目的，是解決普通居民的住房問題，推動(dòng)全面建設(shè)小康社會(huì)的進(jìn)程。既要面向市場(chǎng)，滿足高收入家庭的住房需求；更應(yīng)當(dāng)面向普通百姓，維護(hù)普通居民的基本住房權(quán)益。穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的根本出發(fā)點(diǎn)，就是減輕中低收入家庭的住房負(fù)擔(dān)，維護(hù)普通居民的基本住房權(quán)益?！兑庖姟返母黜?xiàng)措施，包括增加中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)、完善廉租住房制度、明確享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)、整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序等，都有利于保護(hù)普通居民改善居住條件的合理需求。
三是，立足于以經(jīng)濟(jì)手段為主的綜合調(diào)控。這次調(diào)控，堅(jiān)持遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，主要采用土地、信貸和財(cái)稅等經(jīng)濟(jì)政策調(diào)節(jié)。通過土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃，調(diào)節(jié)土地供應(yīng)總量與供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生直接影響。通過銀行信貸和稅收調(diào)節(jié)等措施，合理引導(dǎo)投資和消費(fèi)的總量及方向。這次調(diào)控，還著重加強(qiáng)了各項(xiàng)調(diào)控措施間的協(xié)調(diào)和配合。通過各種經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施的協(xié)調(diào)、通過法律手段的配合以及各級(jí)政府之間調(diào)控措施的合理組合，形成政策合力，確保穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作取得實(shí)效。如通過城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃，直接規(guī)定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，有效調(diào)控供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
第三，堅(jiān)持實(shí)行供應(yīng)和需求雙向調(diào)節(jié)、綜合治理的思路。這次調(diào)控的總體思路是：完善供給、控制需求、政策引導(dǎo)、規(guī)范市場(chǎng)?！兑庖姟芳葟?qiáng)調(diào)了供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，更突出了需求調(diào)控；在需求調(diào)控中，又強(qiáng)調(diào)了稅收調(diào)節(jié)，突出了打擊房屋投機(jī)等非理性需求等調(diào)控重點(diǎn)。一是，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的自我調(diào)節(jié)作用。根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系，遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，實(shí)行供應(yīng)和需求雙向調(diào)節(jié)。在供應(yīng)調(diào)整中，《意見》要求增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)，控制中低價(jià)位普通商品住房的價(jià)格。這既是優(yōu)化市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)、滿足中低收入家庭購房需要的主要途徑，也是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的重要措施。要求完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，以財(cái)政預(yù)算安排為主切實(shí)落實(shí)廉租住房資金來源，擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，保障困難家庭的基本住房需求。在需求調(diào)控中，明確了享受優(yōu)惠政策的普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格稅收征管，加強(qiáng)了稅收對(duì)投資和消費(fèi)的引導(dǎo)作用。二是，堅(jiān)持強(qiáng)化法治，綜合治理。國(guó)務(wù)院根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，決定禁止未取得產(chǎn)權(quán)證書的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓，遏制期房炒作。同時(shí)，要求強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，加強(qiáng)市場(chǎng)準(zhǔn)入管理，把整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，作為這次穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的重要內(nèi)容。《意見》強(qiáng)調(diào)，對(duì)囤積房源、發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息、哄抬房?jī)r(jià)等行為，要嚴(yán)肅查處；對(duì)情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門要及時(shí)依法從重處罰。
國(guó)務(wù)院還明確了這次調(diào)控的基本原則?；驹瓌t是，積極穩(wěn)妥，把握力度；突出重點(diǎn)，區(qū)別對(duì)待；因地制宜，分類指導(dǎo)；強(qiáng)化法治，加強(qiáng)監(jiān)管。強(qiáng)調(diào)要切實(shí)解決市場(chǎng)發(fā)展中存在的問題，特別是消除容易引起泡沫的因素，控制好發(fā)展的節(jié)奏，發(fā)揮好房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)的推動(dòng)作用。調(diào)控是為了更好的發(fā)展，決不是打壓房地產(chǎn)。國(guó)家出臺(tái)的統(tǒng)一政策著眼于解決普遍性的問題，同時(shí)強(qiáng)調(diào)因地制宜，分類指導(dǎo)。《意見》的貫徹落實(shí)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展，防止市場(chǎng)出現(xiàn)大的起伏，鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控的成果；有利于保障城鎮(zhèn)中低收入家庭和最低收入家庭的基本居住需要，促進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)的建設(shè)。《意見》的發(fā)布實(shí)施，是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控能力進(jìn)一步增強(qiáng)的重要標(biāo)志。
三、國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控決策的貫徹落實(shí)情況
這次以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為中心任務(wù)的市場(chǎng)調(diào)控工作，自今年初陸續(xù)展開。根據(jù)國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批示精神，春節(jié)前后，建設(shè)部分別召開國(guó)務(wù)院有關(guān)部門、部分城市相關(guān)部門和專家學(xué)者、房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行狀況進(jìn)行了深入分析，對(duì)部分城市房?jī)r(jià)上漲過快問題進(jìn)行了專題調(diào)研，形成了宏觀調(diào)控的基本思路和有關(guān)政策建議。3月份以來，國(guó)務(wù)院辦公廳兩次聽取了建設(shè)部等有關(guān)部門的匯報(bào)。3月下旬，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（國(guó)辦發(fā)電[2005]8號(hào)）。為鞏固和發(fā)展調(diào)控成果，4月27日，國(guó)務(wù)院第88次常務(wù)會(huì)議，研究了下一步調(diào)控的指導(dǎo)思想、總體思路和基本原則，原則通過了建設(shè)部等部門提出的意見和建議。5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳公布了《意見》，明確了調(diào)控的主要政策措施。從這段時(shí)期的工作情況看，國(guó)務(wù)院關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的各項(xiàng)部署，得到了社會(huì)各界的廣泛支持和擁護(hù)，有關(guān)措施得到了較好的貫徹落實(shí)。
第一，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門密切配合，加快配套政策的制定工作。根據(jù)國(guó)務(wù)院的統(tǒng)一部署，建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門，認(rèn)識(shí)高度統(tǒng)一，按照各自的職能分工，加快制定和出臺(tái)有關(guān)的配套政策。建設(shè)部下發(fā)了建住房 [2005]33號(hào)明電，對(duì)涉及建設(shè)系統(tǒng)的各項(xiàng)工作作出具體部署，提出了明確要求。國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)），明確了征收營(yíng)業(yè)稅的政策界限、征管措施，以及地方稅務(wù)部門、財(cái)政部門、房地產(chǎn)管理部門和城市規(guī)劃部門在執(zhí)行稅收政策中的職責(zé)。國(guó)土資源部下發(fā)明電，要求各地認(rèn)真貫徹《通知》，及時(shí)反饋落實(shí)情況。3月中旬，人民銀行即調(diào)整了個(gè)人住房貸款利率和最低首付款比例。人民銀行各分行、省會(huì)城市中心支行建立房地產(chǎn)金融聯(lián)席會(huì)議制度，加大“窗口指導(dǎo)”力度。銀監(jiān)會(huì)要求各國(guó)有商業(yè)銀行和股份制銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)開展自查，并組織銀監(jiān)局進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，督促商業(yè)銀行針對(duì)問題進(jìn)行整改。建設(shè)部、國(guó)土地資源部還分別召開地方主管部門座談會(huì)，統(tǒng)一思想，交流經(jīng)驗(yàn)，研究部署落實(shí)工作。
第二，地方各級(jí)政府認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院的決策部署。各地高度重視穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作。上海市多次召開市委常委會(huì)和政府常務(wù)會(huì)議，分析市場(chǎng)變化，研究貫徹措施。福建、江蘇、廣東、湖北、山東、遼寧、天津、云南、海南、河南，以及杭州、南京、沈陽等地黨委、政府領(lǐng)導(dǎo)同志召開專門會(huì)議聽取有關(guān)部門匯報(bào)，研究市場(chǎng)調(diào)控的具體措施。目前，多數(shù)地區(qū)政府已經(jīng)下發(fā)了穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的貫徹意見。各地已采取的措施主要是：
一是，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。天津市2005年在主城區(qū)安排普通商品住宅用地600公頃；要求新上市的商品住宅中，80％是中低價(jià)位普通商品住房。江蘇省要求，各市、縣普通商品住房中，中小戶型的比例一般要達(dá)到60％。上海市加快推進(jìn)落實(shí)配套商品房和中低價(jià)普通商品住房?jī)蓚€(gè)“1000萬”。青島市明確，2005年和2006年，每年從土地儲(chǔ)備中拿出1000畝土地，用于中低價(jià)位普通商品住房建設(shè)，使中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房占住房供應(yīng)總量的80％以上。
二是，加快住房保障制度建設(shè)。云南省確定年內(nèi)啟動(dòng)1000萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房；省財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助建設(shè)資金5000萬元，用于解決“雙困戶”的居住問題；全省2005年新增廉租住房1800套，惠及6000“雙困人員”。北京市擬在“十一五”期間推出經(jīng)濟(jì)適用住房1000萬平方米，其中2008年前推出800萬平方米。天津市計(jì)劃今年建設(shè)保障性住房241萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房160萬平方米，實(shí)物還遷房58萬平方米，經(jīng)濟(jì)租賃房7萬平方米，廉租住房16萬平方米。江蘇省要求各市、縣到2006年底基本解決城市最低收入住房困難家庭住房需求問題。
三是，嚴(yán)格控制被動(dòng)性需求。各省、自治區(qū)、直轄市為防止拆遷規(guī)模反彈，加大了對(duì)拆遷計(jì)劃的管理，嚴(yán)格控制拆遷帶來的被動(dòng)性需求的過快增長(zhǎng)。
四是，加強(qiáng)市場(chǎng)準(zhǔn)入和銷售管理。江蘇省規(guī)定，不具備相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，不得參加商品房項(xiàng)目用地的招投標(biāo)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。南京、杭州等城市通過建立網(wǎng)上合同備案和樓盤表等措施，加強(qiáng)了對(duì)每一樓盤的銷售監(jiān)測(cè)，實(shí)時(shí)公布房?jī)r(jià)漲幅排行榜、轉(zhuǎn)手率排行榜，遏止投機(jī)炒房行為。深圳市開展了房地產(chǎn)廣告專項(xiàng)整頓，違規(guī)發(fā)布廣告并且不按要求整改，或達(dá)不到整改要求的9個(gè)樓盤，已被責(zé)令暫停售房業(yè)務(wù)。杭州市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范杭州市商品房預(yù)（銷）售經(jīng)營(yíng)管理的通知》和《關(guān)于進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)秩序的通知》，成都市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售管理的通知》，促進(jìn)了市場(chǎng)行為的規(guī)范。
隨著各項(xiàng)調(diào)控措施的逐步實(shí)施，在一系列政策措施的綜合作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行并已出現(xiàn)積極變化。從部分城市情況看，5月份以來商品住房成交量明顯下降，價(jià)格上漲趨緩，部分城市有所下降；二手住房掛牌量明顯增加，成交量也因6月1日起調(diào)整營(yíng)業(yè)稅政策而短期內(nèi)明顯增加。遏制投機(jī)炒作效果初步顯現(xiàn)。消費(fèi)者觀望心態(tài)濃厚，購房行為漸趨理性，一些地區(qū)新開盤項(xiàng)目不再出現(xiàn)過去排隊(duì)購房的場(chǎng)面；部分原準(zhǔn)備短期轉(zhuǎn)手住房的投資者，開始轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期出租。但是，必須清醒地看到，這些調(diào)控效果還只是初步的，市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)的變化更多反映的還只是心理預(yù)期的變化，房?jī)r(jià)漲幅總體上還處于高位。市場(chǎng)發(fā)展也表現(xiàn)出明顯的區(qū)域性差異。一些投資投機(jī)性需求量較大、供求矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲較快的東部沿海和內(nèi)地部分中心城市，特別是近期措施得力的地方，政策效應(yīng)表現(xiàn)得更加明顯些。下一步，在繼續(xù)關(guān)注東部沿海地區(qū)和一些中心城市房?jī)r(jià)變化的同時(shí)，也要關(guān)注中西部地區(qū)出現(xiàn)的新情況、新問題及其發(fā)展走勢(shì)，加強(qiáng)分類指導(dǎo)。
四、突出重點(diǎn)，齊心合力，落實(shí)好各項(xiàng)調(diào)控措施
《意見》圍繞穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格這個(gè)主線，綜合運(yùn)用規(guī)劃、土地、稅收、金融等措施，結(jié)合住房保障制度建設(shè)和整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，明確了有關(guān)的政策措施。目前，關(guān)鍵是要統(tǒng)一思想，狠抓落實(shí)。對(duì)此，政府、企業(yè)和媒體等方面，都承擔(dān)著相應(yīng)的責(zé)任，要齊心合力，保證各項(xiàng)調(diào)控政策的貫徹落實(shí)。
第一，地方政府要切實(shí)擔(dān)負(fù)起穩(wěn)定房?jī)r(jià)的責(zé)任。要全面學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)國(guó)務(wù)院關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的一系列重要決策，自覺服從國(guó)家宏觀調(diào)控大局，增強(qiáng)全局意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，切實(shí)把思想和行動(dòng)統(tǒng)一到中央對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷上來，統(tǒng)一到中央的決策部署上來，統(tǒng)一到樹立和落實(shí)科學(xué)的發(fā)展觀和正確的政績(jī)觀上來。正確處理房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)全局的關(guān)系，正確處理地區(qū)發(fā)展和全國(guó)保持平穩(wěn)較快發(fā)展的關(guān)系。堅(jiān)決維護(hù)國(guó)家宏觀調(diào)控的統(tǒng)一性、權(quán)威性、有效性，做到令行禁止。建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的牽頭部門，在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)方面負(fù)有重要責(zé)任。要在當(dāng)?shù)卣念I(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真做好組織實(shí)施和協(xié)調(diào)工作。屬于建設(shè)（房地產(chǎn)、規(guī)劃）主管部門自身職責(zé)范圍內(nèi)的事項(xiàng)，要抓緊抓實(shí)；涉及土地、財(cái)稅、金融等調(diào)控政策的落實(shí)工作，要主動(dòng)協(xié)調(diào)，密切配合，確保國(guó)務(wù)院各項(xiàng)調(diào)控政策措施落到實(shí)處。要深入分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，認(rèn)真查找市場(chǎng)發(fā)展中存在的突出問題和潛在的矛盾，增強(qiáng)調(diào)控工作的針對(duì)性，因地制宜做好當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。要密切關(guān)注各項(xiàng)調(diào)控政策實(shí)施后的市場(chǎng)走勢(shì)，及時(shí)研究新情況、新問題。
當(dāng)前工作的重點(diǎn)，包括以下七個(gè)方面：一是運(yùn)用好土地、規(guī)劃調(diào)控手段，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，著力增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)。二是堅(jiān)決執(zhí)行禁止期房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，遏制投機(jī)炒作行為。三是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治，依法嚴(yán)肅查處擾亂市場(chǎng)秩序、哄抬房?jī)r(jià)行為。四是抓好享受優(yōu)惠政策普通商品住房具體標(biāo)準(zhǔn)的制定和落實(shí)工作。五是嚴(yán)格執(zhí)行住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅調(diào)整政策，加強(qiáng)稅收征管。六是抓住機(jī)遇，加快推進(jìn)住房保障制度建設(shè)。七是加快市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，增強(qiáng)市場(chǎng)信息透明度，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
第二，企業(yè)要誠(chéng)實(shí)守信，規(guī)范經(jīng)營(yíng)。各類房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主體，是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要力量。因此，企業(yè)的依法規(guī)范經(jīng)營(yíng)是市場(chǎng)健康運(yùn)行的基礎(chǔ)，市場(chǎng)的健康運(yùn)行是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的保證。多年來，房地產(chǎn)開發(fā)、中介、物業(yè)管理企業(yè)在促進(jìn)住房市場(chǎng)化，提升住房品質(zhì)，改善老百姓住房條件，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展等方面作出了積極貢獻(xiàn)。國(guó)務(wù)院作出穩(wěn)定房?jī)r(jià)的重大決策以來，一批骨干企業(yè)積極響應(yīng)，加強(qiáng)行業(yè)自律，自覺抵制市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的不良行為。南京市棲霞房地產(chǎn)開發(fā)公司等60多家企業(yè)發(fā)出倡議，表示嚴(yán)格自律，規(guī)范銷售，杜絕以任何形式炒作樓盤、哄抬房?jī)r(jià)。成都市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)起，成都萬科、成都置信等52家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)名簽署了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)范交易行為誠(chéng)信承諾書》，向社會(huì)公布了誠(chéng)信交易；預(yù)售許可證前，不搞排號(hào)認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)訂；不發(fā)布虛假、違法銷售廣告；杜絕“一房?jī)墒邸?；不短斤少量；不協(xié)助炒房；不蓄意囤積房源，不變相哄抬房?jī)r(jià)等十二條承諾。江西省部分大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)向全省同行發(fā)出十條倡議，把控制房?jī)r(jià)過快上漲、確保市場(chǎng)健康有序發(fā)展作為自己的社會(huì)責(zé)任。他們的行動(dòng)，代表了絕大多數(shù)有社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的要求。
但是，我們也要看到市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中的一些違法違規(guī)行為仍時(shí)有發(fā)生，擾亂市場(chǎng)秩序，引起了群眾的強(qiáng)烈不滿。前不久，上海市查處了開發(fā)企業(yè)串通中介機(jī)構(gòu)訂立虛假合同、虛報(bào)信息、哄抬房?jī)r(jià)、炒賣期房等違法違規(guī)行為的7個(gè)典型案例。深圳市查處了違規(guī)發(fā)布廣告的9個(gè)樓盤。杭州市也公開查處了金達(dá)開發(fā)公司在項(xiàng)目預(yù)售中，連續(xù)訂立和撤銷虛假商品房預(yù)定合同、搶注預(yù)售房源等違規(guī)預(yù)售行為。目前，在開發(fā)環(huán)節(jié)存在的問題，主要表現(xiàn)為：未取得開發(fā)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)；不執(zhí)行國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金管理的規(guī)定，采取虛假出資、騙取貸款等方式從事項(xiàng)目開發(fā)；不履行項(xiàng)目規(guī)劃審批條件，擅自突破建筑容積率等指標(biāo)，增加層數(shù)、建筑面積等獲取超額收益；通過分解項(xiàng)目、不履行開竣工以及銷售價(jià)格、套型面積等項(xiàng)目建設(shè)要求，延緩項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、囤積炒賣土地；拖欠工程款和農(nóng)民工工資。在交易環(huán)節(jié)存在的問題，主要表現(xiàn)為：開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)和媒體聯(lián)合，惡意炒作，虛構(gòu)買賣合同，囤積房源，哄抬房?jī)r(jià)；一些開發(fā)企業(yè)不向購房人出具商品房買賣合同示范文本，欺瞞購房人，損害消費(fèi)者的合法權(quán)益；有的開發(fā)企業(yè)串通房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)，多算建筑面積，或者不合理地加大公用部位分?jǐn)偯娣e；有的提供不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息，誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購；有的中介機(jī)構(gòu)利用合同欺詐或通過假冒房主、串通真房主以假出租、出售等方式騙取中介費(fèi)。這些行為嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，損害了行業(yè)的整體形象，也是造成部分城市的部分項(xiàng)目房?jī)r(jià)非理性上漲的重要原因。
解決上述問題，要靠健全法制和嚴(yán)格執(zhí)法，也要靠更多的企業(yè)誠(chéng)實(shí)守信、依法經(jīng)營(yíng)。骨干企業(yè)對(duì)維護(hù)市場(chǎng)秩序負(fù)有重要責(zé)任，對(duì)行業(yè)發(fā)展具有引導(dǎo)和示范作用。一是要正確認(rèn)識(shí)和判斷當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，自覺地適應(yīng)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，把企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展與市場(chǎng)的健康發(fā)展緊密聯(lián)系起來。二是要增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感。在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，要尊重、保護(hù)一切利益相關(guān)主體的權(quán)益。要加強(qiáng)企業(yè)品牌建設(shè)，使企業(yè)的核心價(jià)值觀與國(guó)家提倡的價(jià)值觀、發(fā)展觀緊密結(jié)合起來。三是要依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定，自覺遵守行業(yè)規(guī)則和市場(chǎng)規(guī)范的要求，做到誠(chéng)信守法，加強(qiáng)企業(yè)自律，規(guī)范自身經(jīng)營(yíng)行為，堅(jiān)決杜絕囤積土地、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為。
此外，要堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向?！兑庖姟饭己螅ㄔO(shè)部會(huì)同有關(guān)部門即安排了答記者問、接受央視焦點(diǎn)訪談欄目采訪等一系列政策解釋和宣傳引導(dǎo)工作，新華社、人民日?qǐng)?bào)、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)、中央電視臺(tái)、中央人民廣播電臺(tái)等主流媒體進(jìn)行了大量正面報(bào)道，總體反映較好。但一些地方也反映，有些非主流媒體將中央調(diào)控政策片面解讀為政府要打壓房?jī)r(jià)，將個(gè)別情況、個(gè)別案例渲染成房?jī)r(jià)整體大跌，在一定程度上已影響到正常的市場(chǎng)心理預(yù)期。在這里，我希望廣大媒體從維護(hù)宏觀調(diào)控大局，維護(hù)群眾切身利益的角度，多作正面宣傳引導(dǎo)；同時(shí)，對(duì)于擾亂市場(chǎng)秩序、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，也要實(shí)事求是地予以揭露，如實(shí)報(bào)道。
同志們，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格還有大量工作要做。各級(jí)房地產(chǎn)管理部門，要充分認(rèn)識(shí)自己肩負(fù)的重任，堅(jiān)定不移的貫徹落實(shí)好國(guó)務(wù)院的各項(xiàng)部署，確保穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作取得預(yù)期目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。
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